REO ¿Cómo comprar un piso al banco?

Los inmuebles REO; el origen y la ejecución hipotecaria como forma de adquisición. Guía explicativa para la compra de este tipo de inmuebles en bancos

El sector inmobiliario, hasta hace unos años, estaba copado por la mayoría de entidades financieras del país; crearon sus propias inmobiliarias para intentar deshacerse del negocio que les había supuesto el sector de la construcción. Las entidades tenían en sus carteras inmobiliarias todo tipo de valores: inmuebles provenientes de ejecuciones hipotecarias, suelos rústicos y urbanos, promociones sin finalizar, etc. No obstante, en la actualidad, la mayoría de los bancos se han deshecho de sus inmobiliarias, vendiéndolas en parte o en su integridad; eso sí, conservando la titularidad de los inmuebles.

Inmuebles REO

La mayoría de los inmuebles de las entidades financieras son de tipo REO. Se trata de inmuebles que provienen de ejecuciones hipotecarias; es decir, cuando las personas (físicas o jurídicas) adquieren inmuebles y, posteriormente, se produce el impago de las cuotas hipotecarias. Una vez llegados a este punto, se inicia un procedimiento judicial por la entidad financiera que finaliza con la adjudicación del inmueble a la entidad que otorgó el préstamo hipotecario.

Origen de los inmuebles REO

Desde mitad de los años 90 hasta 2008 se vivió una etapa de bonanza económica en la mayoría de países, aunque en España se disfrutó de un crecimiento económico más acentuado que en el resto de territorios.

Se construían cerca de 800 000 viviendas al año y, por consiguiente, el sector de la construcción era el motor de la economía. El ritmo acelerado de la construcción aumentó la concesión de créditos hipotecarios hasta niveles récord.

En 2008, cuando estalló la crisis financiera, comenzó un efecto dominó en todo el mundo que acabó arrastrando a la mayoría de países a una crisis financiera solo comparable a la de 1929 (Gran Depresión).

Esta situación generó un aumento del desempleo y del déficit, así como un estancamiento de todos los sectores económicos.

Debido a los factores comentados, no se afrontaron los pagos relativos a las cuotas hipotecarias y, en consecuencia, miles de familias perdieron su hogar. Este fue el punto de partida para que las entidades financieras iniciarán los procedimientos judiciales correspondientes y se adquirieran los inmuebles por ejecución.

Adquisición de inmuebles REO

Para que las entidades financieras o cualquier otro tipo de institución pueda adjudicarse un inmueble por impago de préstamo hipotecario, hay que remitirse a lo que marca el ordenamiento jurídico, más concretamente a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los artículos 681 y siguientes. La ejecución hipotecaria se puede articular en 5 fases:

  1. Reclamación extrajudicial. El acreedor iniciará la reclamación en vía amistosa, en caso de un impago continuo en las cuotas de la hipoteca. Se le apercibirá del inicio de las acciones judiciales si continúa el impago. Si finalmente no se atienden los pagos, la entidad enviará un burofax comunicando el vencimiento anticipado del préstamo y el pago total del préstamo, incluyendo cuotas e intereses.
  2. Demanda de ejecución hipotecaria. Si no se produce el pago, la entidad financiera interpondrá demanda de ejecución hipotecaria en el juzgado donde se halle ubicado el inmueble. El órgano judicial, por medio de auto, ejecutará el préstamo hipotecario, requiriendo al deudor para que abone la cantidad debida en un plazo de 30 días. Una vez se notifique al deudor la demanda ejecutiva, este podrá oponerse a la misma en un plazo de 10 días; uno de los motivos de la oposición a la demanda es el pago total del préstamo. Este se ejecutará mediante cancelación de hipoteca registral o escritura pública de carta de pago.
  3. Subasta judicial y adjudicación del inmueble. Si no hay oposición a la demanda, el juzgado fijará fecha y hora para la subasta judicial. Antes de este paso, se podrá consignar la deuda total (con intereses y gastos incluidos). De lo contrario, se subastará haya postores o no. Una vez celebrada la subasta con las particularidades que establece la normativa, el inmueble se adjudicará a favor del acreedor con el correspondiente cambio de titularidad.
  4. Tasación de costas y liquidación de intereses. El acreedor solicitará tal medida para incluir honorarios.
  5. Desahucio. El paso final es la posesión de la finca mediante el lanzamiento o desahucio, atendiendo a las excepciones que establece la normativa correspondiente.

Es importante destacar que, durante todo el procedimiento, existen numerosos momentos en los cuales se le facilita al deudor la posibilidad de que abone la deuda total. No puede darse por segura la adjudicación del inmueble hasta que finalice por completo el proceso.

Compra de un inmueble REO a la entidad financiera

Una vez completado el proceso de ejecución hipotecaria, el banco o la entidad que se haya adjudicado el inmueble ya podrá iniciar la venta. No obstante, siempre se harán una serie de trabajos concretos antes de exponer la finca a la venta: adecuación, trámites legales, fijación de precio, etc. Esta última parte es lo que se denomina la gestión inmobiliaria.

Ahora bien, para comprar un piso de bancos hay que seguir los siguientes pasos y tener en cuenta una serie de detalles:

  • Presentación de oferta por el inmueble. No obstante, solo se podrán presentar ofertas a través de los agentes registrados para tal función. No cabe la contraoferta, es decir, no se acepta un precio menor al estipulado (en este caso depende de la entidad financiera). Se realizan las valoraciones de las propiedades conforme a la situación del mercado.
  • Una vez se ha presentado la oferta, en un plazo de 48 horas hábiles se aceptará o se presentará una contraoferta. Se comunicará al agente del comprador la respuesta.
  • Hay que conocer los términos y condiciones del inmueble, ya que la compra se realiza a cuerpo cierto; es decir, se adquiere el inmueble en las condiciones en las que se encuentra. Es conveniente realizar un estudio previo a la compra, en cuanto a la estructura y condiciones materiales de la vivienda, de la situación dependerá en la mayoría de ocasiones el otorgamiento de la financiación.

La mayoría de inmuebles REO se publican en MLS (servicio de listado múltiple). Se trata de una bolsa inmobiliaria común de inmuebles que se pretenden vender en exclusiva. Al ser común, se permite la cooperación a través de distintos profesionales inmobiliarios asociados a esta bolsa. Es una forma de compartir operaciones inmobiliarias, de esta manera se contribuye a aumentar el negocio inmobiliario, a fidelizar a los clientes y a ofrecerles el mejor servicio. En esta bolsa común se incluyen activos de entidades financieras y particulares, así como de otro tipo de entidades.

Aspectos a tener en cuenta en la compra de inmuebles REO

La mayoría de compradores e inversores se inclinan por los inmuebles REO a la hora de comprar debido a su bajo precio, no obstante, no es tan fácil como parece. Los motivos son los siguientes:

  1. El precio es más bajo de que lo costaría en realidad. Por este motivo, muchos compradores ofertan por el mismo inmueble.
  2. Debido a que hay más de un comprador, el gestor de ventas (representante de la entidad) notificará a los compradores, a través de los agentes registrados, que existen múltiples ofertas.
  3. Se iniciará un concurso o subasta, en la cual los compradores tendrán que ofertar por un precio mayor al inicial.
  4. Cabe la posibilidad de que el vendedor escoja la oferta más alta o de que se someta a un sorteo o subasta pública.

Se trata de una técnica usada por las entidades financieras para vender el inmueble a un precio más alto, haciendo parecer que se vende a un precio inferior al de mercado. El resultado final, con toda probabilidad, es que el inmueble termine vendiéndose a un precio superior al inicial ofertado y muy similar al de mercado.

Además, debido a las múltiples ofertas que se pueden presentar por un inmueble, hay una alta probabilidad de que el comprador no adquiera el inmueble en los primeros intentos. Es un trámite que puede llegar a ser lento y cargante, ya que cada vez que se oferta por un determinado inmueble, hay que cumplimentar, firmar y aportar la documentación respectiva. En muchas ocasiones, el comprador desiste de todo el proceso y decide comprar un inmueble a precio de mercado.

Evolución del mercado inmobiliario en 2020

Tras muchos años de parada completa en el sector inmobiliario debido a la crisis, este vuelva a estar en alza aunque de forma muy moderada. La situación económica positiva, así como la generación de empleo nuevamente han contribuido a ello.

No obstante, la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliaro ha frenado la concesión de préstamos hipotecarios en el último semestre del año y en consecuencia también ha disminuido la compraventa de viviendas.

La mayoría de expertos en el sector (consultoras e inmobiliarias) con los informes y estudios respectivos, coinciden en que la demanda continuará en 2020 aunque de forma más sólida y moderada. Además, los precios se estabilizarán con subidas mínimas.

Con el citado panorama no hay indicios de una nueva burbuja inmobiliaria, tal y como sucedió hace aproximadamente 20 años, si no de una madurez en el sector inmobiliario.

En resumen, la adquisición de un inmueble REO no es tán fácil como parece. Las múltiples ofertas que se pueden presentar debido a su bajo precio y a la técnica comentada anteriormente, harán con toda probabilidad que el inmueble se venda a un precio de mercado.

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